毎日の仕事で出てきた税務に関する内容を忘れないように記録しています

事業用マンション売却・購入 消費税はどうなる?

居住用マンションだったら消費税は非課税です。
でも、事業用マンションを売却・購入したら、消費税は?

マンションは、建物と土地が合体してるので、
消費税を計算するとき建物部分は課税、土地部分は非課税とわけて計算しなければなりません。
契約書に消費税が明記されていれば楽なんですが、そうでなければとっても面倒です。

売買契約書に消費税額が明記されている場合

消費税額を消費税率で割って、税抜きの金額を計算できます。

例)売却額54,000,000円(内消費税800,000円)の場合(消費税率=8%)
  800,000÷8%=10,000,000円←税抜の金額

  建物 10,800,000円(課税)、土地 43,200,000円(非課税)

売買契約書に消費税額が明記されていない場合

売買契約書に消費税額が明記されていない場合、売却代金を土地と建物に合理的な方法で按分することになっています。

合理的な方法というと次のような方法があります。

①標準建築単価による方法
②固定資産税評価額の比率で按分する
③土地の時価を算定し残りを建物価格とする

この中で一番簡単なので②固定資産税評価額の比率で按分するで計算しています。

これは、「固定資産・都市計画税 納税通知書」に記載してある評価額をもとに計算する方法で、建物と土地にわかれて評価額が記載されていますので、それを基礎に売却額・購入額を按分します。

このとき注意するのが、土地の評価額です。
土地の評価額は、マンション全体の評価額なので、共有持ち分を乗じた金額が計算基礎になります。

例)売却額54,000,000円(内消費税不明) 
  固定資産評価額 建物:5,000,000
          土地:300,000,000円(共有持ち分 3,000/100,000)

  まず、土地の固定資産評価額(持ち分部分)を計算
  300,000,000円×(3,000/100,000)=9,000,000円

  すると、マンション全体の評価額は、
  5,000,000円+9,000,000円=14,000,000円となります。

  売却額の内訳はこうなります!  
  建物 54,000,000円×(5,000,000/14,000,000)=19,285,714円(税込)
  土地 54,000,000円-19,285,714=34,714,286円(非課税)

うっかりすると全体を課税の対象としてしまいそうなので、注意が必要ですね!

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